Сдаём придомовую территорию в аренду: как получать дополнительный доход, не прилагая больших усилий

Сдаём придомовую территорию в аренду: как получать дополнительный доход, не прилагая больших усилий
Описание
Сколько раз вы замечали, что первые этажи жилых домов занимают то магазины, то цветочные салоны, то парикмахерские или даже частные стоматологии или медицинские лаборатории? Все они занимают свои места не просто так, а по договору аренды, который нередко оформляется с жильцами домов, где эти заведения и располагаются. Сдача придомовой территории в аренду потребует более длительного, чем обычно, оформления документов, зато это необычный способ получать дополнительный доход.
(Многим нравятся магазины, находящиеся прямо в доме)
Когда говорят об аренде территории, обычно это означает, что сдаваться будут либо помещения первых этажей под магазины или частные организации, либо фасады домов под рекламные баннеры. И нередко, когда дело касается старых домов, это делается без согласия жильцов, так как придомовой территорией распоряжаются городские власти.
Однако, если оформить придомовую территорию в собственность жильцов, можно продолжить сдавать помещения, землю и объекты в аренду, и получать с этого, после вычета налогов, доход.
Прибыль может быть разделена между жильцами и так каждый сможет ежемесячно рассчитывать на небольшие дивиденды. Но чаще всего доход идёт на оплату обслуживания двора или его облагораживание. Ведь за дополнительные деньги можно позволить себе обновить детскую площадку, сделать парковочные места для автомобилистов и велосипедистов, сделать хорошие тротуары, газоны, организовать зону отдыха с беседкой и барбекю и многое другое, чтобы сделать двор красивым, удобным и безопасным. А если территория будет выделена в собственность жильцов, что обязательно для сдачи её в аренду, это будет даже проще.
Также доход иногда направляют на обслуживание, поэтому жильцы просто перестают платить за вывоз мусора, уборку территории, домофон, работу старшего по дому и другие услуги, так как на это будут уходить доходы с аренды. Так как услуги ЖКХ с каждым годом становятся дороже, а в зимнее время и вовсе становятся неподъёмными, возможность немного разгрузить себя и не платить за какие-то услуги понравится многим.
Дополнительно деньги нередко копят на случай срочных ремонтных работ.
(Дополнительные средства позволят сделать двор максимально комфортным)
Размещение бизнеса в жилом доме будет выгодно не только арендодателям, но и арендаторам. Стоимость помещения обычно оказывается гораздо ниже, чем аренда отдельного здания или офиса. Окупается такая аренда быстро, да и постоянный поток клиентов есть — откройте магазин, косметологический кабинет, парикмахерскую, спортзал, да даже кафе. Рано или поздно жильцы близлежащих домов обязательно зайдут, оценят и расскажут соседям.
А заниматься вопросами арендами можно назначить УК, ТСЖ или ответственного жильца, поэтому всё будет происходить незаметно, но никаких важных решений без протокола собрания жильцов принять будет нельзя, так что вы всегда будете в курсе всех важных обсуждений.
Ограничения

Всё о том, что такое объекты аренды, кто такой арендодатель и арендатор, а также о том, как составлять договор аренды, рассказываться в главе 34 ГК РФ. На эту статью нужно будет опираться как тем, кто снимает помещение, так и тем, кто его сдаёт.
Также стоит прочесть статью 450 ГК РФ, где говорится о том, как по закону можно внести изменения в договор или расторгнуть его. О досрочном расторжении договоров говорится в статье 619 ГК РФ.
Изучите статьи 607, 611, 614 ГК РФ, чтобы знать, при каких обстоятельствах договор может быть признан недействительным даже после заключения.
Долгосрочные договоры, на срок более года, нужно обязательно регистрировать Росреестре (можно сделать через МФЦ). Поэтому они признаются действительными только после регистрации по п.3 ст.433 ГК РФ. Если регистрации не будет, то договор также будет недействительным согласно п.1 ст. 165 ГК РФ.
Для того, чтобы заключать договор аренды самостоятельно, жильцам нужно будет оформить ООО или ИП. Это позволит избежать наказания по статье 171 УК РФ «Незаконное предпринимательство».
Придомовая территория является имуществом собственников помещений на ней, так говорит статья 36 ЖК РФ. И только владельцы этой территории могут сдавать её в аренду.
По статье 44 ЖК РФ, все решения, касающиеся перемен на придомовой территории, принимается только на общем собрании собственников помещений. Про то, что будет достаточно 2/3 голосов, чтобы решение было принято, говорится в 46 статье ЖК РФ.
Ресурсы
Сама сдача в аренду не потребует от жильцов никаких вложений, хотя вполне может потребоваться привести помещение в приличный вид перед тем, как передавать его во временное владение. Всё же, когда арендаторы подбирают место, они хотят въехать и сразу начать работать, минимально вложившись в ремонт. Поэтому хотя бы подготовить пол и стены, оборудовать санузел, а также сделать освещение, стоит. Дополнительный ремонт нужно будет дополнительно согласовывать в зависимости от целей, под которые арендуется помещение.
(Даже первичного ремонта хватит, чтобы привлечь арендаторов)
Если сначала придётся выделить придомовую территорию в собственность, то в процессе оформления документ предстоит сделать межевание участка. Это делает специальный человек, стоимость межевания в среднем составляет 15 000 рублей. Также потребуется заплатить госпошлину в Росреестр, это не более 200 рублей.
Шаги
Перед тем как сдавать территорию или помещение в пределах вашего двора, предстоит выполнить несколько подготовительных шагов. Так, весь процесс будет заключаться в следующем:
Шаг 1. Узнать о статусе придомовой территории.
На домах могут размещаться баннеры, на их первых этажах — магазины, салоны красоты, спортивные и творческие студии, пекарни и другие полезные заведения. Занимают даже крыши. И всё это — по договорам аренды, что заключаются не с жильцами домов, а с городскими властями, которым принадлежат эти дома. И понять, кто получает доход от этих сделок, нетрудно.
(Выгодно сдавать место на придомовой территории можно не только под магазины)
Чтобы распоряжаться придомовой территорией могли люди, живущие в её пределах, им потребуется оформить двор как общую долевую собственность жителей.
Этот шаг можно будет пропустить, так как если ваш дом построен после 2005 года, он уже должен находиться в вашей собственности. Проверить это можно на Публичной кадастровой карте. Здесь будет сказано, какие участки оформлены в собственность, какие — нет, а для каких оформление началось, но по каким-то причинам закончено не было. Красная линия по границе двора означает, что территория уже во владении населяющих её людей, оформлять документы не нужно.
Для оформления придомовой территории в собственность жильцов, им нужно:
1.     Провести собрание и оформить протокол с подписями в поддержку инициативы. Будет достаточно подписей «За» от 2/3 собравшихся, чтобы она была принята.
2.     Подать в городскую администрацию заявление о формировании участка и выделению его в собственность жильцов. К заявлению прилагается протокол.
3.     Межевание участка делается после одобрения администрации. Его проводит кадастровый инженер, которого должны нанять жильцы. По итогу своей работы он передаст полный план межевания.
4.     Передать разрешение из администрации, план межевания, протокол собрания, заявление и квитанцию об оплате госпошлины, в подразделение Росреестра в вашем городе. Не забудьте посетить сайт Росреестра, где можно получить онлайн-консультацию по вопросам оформления территории в собственность, посмотреть шаблоны заявлений, записаться на приём и т. д. Кадастровая карта России также доступна на сайте.
Когда документ из Росреестра окажется у вас на руках, заняться арендой будет гораздо проще.
Шаг 2. Собрание жильцов.
Теперь любые вопросы об изменениях на территории двора, крупных и мелких, предстоит решать на общественных собраниях. И это нужно делать вне зависимости от того, есть у вас ТСЖ или УК, или нет. Без протокола собрания жильцов они не смогут выдать вам никаких разрешений на перемены облика дома или придомовой территории. А без официально оформленного разрешения любые изменения, даже небольшая клумба, могут быть легко разрушены.
Не по всем вопросам нужно организовывать собрание, для высадки десятка тюльпанов под окнами достаточно просто спросить разрешения соседей с первого этажа или тех, кто занимается облагораживанием участка, который вы приметили. Но, чтобы установить песочницу, парковку, лавку, мусорку и другие заметные объекты, разрешение должно быть обязательно.
В этот раз собрание проводится насчёт сдачи помещения или территории в аренду. Здесь нужно:
·       Обсудить, что за компания или предприниматель хочет оформить аренду и для каких целей.

·       Указать, какое имущество передаётся в аренду. Оно должно быть обозначено чётко, так как это объект аренды.

·       Подсчитать размер оплаты, сроки её внесения, сроки самой аренды.

·       Определить, кто будет оплачивать коммунальные услуги.

·       Установить цели, на которые будут расходоваться доходы от аренды. Здесь выбирают оплату услуг, благоустройство или вовсе делят сумму. К примеру, половина откладывается на нужды двора, половина распределяется иначе. Можно и раздать собственникам.

·       Назначить человека, который будет получить оплату и иметь право расходовать её. Это может быть и УК, и ТСЖ, и ООО, и отдельный человек ИП.

• Если документы оформляются на ТСЖ или УК, то жильцы должны иметь полный доступ ко всей документации по аренде, и в особенности её финансовой составляющей. Контролировать доходы и расходы нужно обязательно. Это нужно делать, если организацией аренды занимается ООО или ИП.
• ИП оформить стоит, так как получение доходов по договору аренды могут признать незаконной предпринимательской деятельностью.

·       Указать полный текст договора аренды, составленный по типовому шаблону. Такой же документ нужно будет использовать при заключении с арендатором. В него нельзя будет внести правки — даже одно слово, заменённое на синоним или удалённое, сделает документ иным и автоматически недействительным.
Когда всё это будет решено, можно подписывать протокол и отдавать его в распоряжение тем, кто будет арендодателем.
Шаг 3. Оформить договор аренды.
Теперь официально назначенный арендодатель может подписать документы с арендаторами, регистрировать их в Росреестре, и передать новым владельцам ключи от помещения свободного назначения, как оно обычно называется у риелторов. Именно к тому, кто подписывал договор, будут обращаться арендаторы и другие жильцы с жалобами и просьбами, поэтому на этой должности должен оказаться кто-то не только инициативный и «свободный» от других обязанностей, но и ответственный человек.
Со временем можно будет выделять больше помещений для аренды, тем самым больше зарабатывая для себя и соседей, а арендаторы будут советовать ваш двор другим арендаторам. Поэтому, если вы захотите заняться сдачей помещений и территорий в аренду, это решение будет иметь много положительных последствий. Тем более что оформляться по типовым договорам всё будет быстрее и проще.
Источники
1) Аренда нежилого помещения: Что должны знать арендатор и арендодатель // ИНФО, агентство недвижимости URL: http://www.info.yarnet.ru/art/index.php?id=131 (дата обращения: 23.09.2020).
2) Аренда придомовой территории // Агентство Бизнес-Нововведений URL: https://abn62.ru/arenda-pridomovoj-territorii/ (дата обращения: 23.09.2020).
3) Ищете коммерческое помещение для малого бизнеса? // Риэлт Стройком URL: https://rielt-sk.ru/articles/ishchete-kommercheskoe-pomeshchenie-dlya-malogo-biznesa (дата обращения: 22.09.2020).
4) Как взять в аренду придомовую территорию многоквартирного дома // Сфера закона URL: https://rjursfere.ru/kak-vzjat-v-arendu-pridomovuju-territoriju-mnogokvartirnogo-doma.html (дата обращения: 22.09.2020).
5) Как и зачем оформлять в собственность придомовую территорию // РБК Недвижимость URL: https://realty.rbc.ru/news/5b71656d9a794759e33170ce (дата обращения: 23.09.2020).
6) Как законно использовать помещения в жилых домах под коммерческую недвижимость // DOMOSTOROYNN.RU URL: https://www.domostroynn.ru/statyi/instrukcii/kak-zakonno-ispolzovat-pomeshheniya-v-zhilyh-domah-pod-kommercheskuyu-nedvizhimost (дата обращения: 22.09.2020).
7) Как заработать на общем имуществе в многоквартирном доме. Получить деньги за рекламные вывески и пристройки к дому // Тинькофф.Банк-Журнал URL: https://journal.tinkoff.ru/nash-dom/ (дата обращения: 22.09.2020).
8) Оформление придомовой территории по новым рекомендациям Минстроя // БУРМИСТР.ру URL: https://www.burmistr.ru/blog/obshchee-imushchestvo-mkd/oformlenie-pridomovoy-territorii-po-novym-rekomendatsiyam-minstroya/ (дата обращения: 23.09.2020).
9) Получает ли ТСЖ доход от коммерческих организаций в доме? // Domofomd.ru URL: https://www.domofond.ru/statya/poluchaet_li_tszh_dohod_ot_kommercheskih_organizatsiy_v_dome/6889 (дата обращения: 23.09.2020).
10) Помещение свободного назначения - Что это такое? Описание и функции // Независимый Гостиничный Альянс URL: http://openhospitality.org/blog/proekty/pomeshchenie-svobodnogo-naznacheniya-chto-eto-takoe-opisanie-i-funktsii (дата обращения: 22.09.2020).